Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 (Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014), được Quốc hội khóa XIII, Kỳ họp thứ 8 thông qua vào ngày 25/11/2014, đã điều chỉnh hầu hết các vấn đề liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản như: Kinh doanh nhà, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai; kinh doanh quyền sử dụng đất; kinh doanh dịch vụ bất động sản, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; hợp đồng kinh doanh bất động sản; giao dịch bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đào tạo về bất động sản; quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã góp phần tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản, tạo lập thị trường bất động sản công khai, minh bạch, thông thoáng, phát triển lành mạnh, bền vững; tạo thuận lợi tối đa cho nhà đầu tư, doanh nghiệp, người dân tiếp cận các bất động sản đa đạng, đáp ứng nhu cầu kinh doanh, sử dụng, thiết thực phục vụ cuộc sống; phát huy hiệu quả và huy động tối đa các nguồn lực trong nước, ngoài nước đáp ứng nhu cầu, phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội.
Sau hơn 08 năm triển khai thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã đạt được nhiều thành tựu quan trọng, các quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản đã tạo cơ sở pháp lý để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, nhất là góp phần minh bạch, làm lành mạnh thị trường bất động sản, chuẩn hóa hàng hóa bất động sản được giao dịch, năng cao tính chuyên nghiệp của các chủ thể kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Nhờ có các cơ chế, chính sách về kinh doanh bất động sản đã được ban hành, đến nay đã có hàng trăm nghìn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, hàng chục nghìn cá nhân hành nghề môi giới bất động sản, có được hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch, thuận lợi, hiệu quả để vận hành, hoạt động; góp phần thúc đẩy tăng trưởng, phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Tuy nhiên, bên cạnh các kết quả đã đạt được nêu trên thì lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng xuất hiện một số tồn tại, vướng mắc, gây khó khăn trong quá trình thực hiện cũng như cần thiết phải sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật để bảo đảm phù hợp với yêu cầu thực tiễn của hoạt động kinh doanh bất động sản, bảo đảm đồng bộ, thống nhất với các Luật mới được ban hành hoặc chuẩn bị được ban hành.
Do đó, để khắc phục những tồn tại, hạn chế của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đáp ứng yêu cầu thực tiễn của hoạt động kinh doanh bất động sản, đồng thời thể chế các chủ trương, chính sách của Đảng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, gồm Nghị quyết số 11-NQ/TW ngày 03/6/2017, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương khóa XII về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng; Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021 - 2030 và Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 05 năm 2021 – 2025; Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 19/5/2018, Hội nghị lần thứ bảy Ban chấp hành Trung ương khóa XII về tập trung xây dựng đội ngũ cán bộ các cấp; Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, thì việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 là hết sức cần thiết.
I. BỐ CỤC LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 gồm 10 chương với 83 điều, tăng 4 chương và tăng 1 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
1. Chương I. Những quy định chung: Gồm 11 điều (từ Điều 1 đến Điều 11), quy định về: (1) phạm vi điều chỉnh; (2) Đối tượng áp dụng; (3) Giải thích từ ngữ;
(4) Nguyên tắc kinh doanh bất động sản; (5) Các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; (6) Công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; (7) Chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản; (8) Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản; (9) Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản; (11) Hình thức, phạm vi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; (11) Yêu cầu đối với dự án bất động sản.
2. Chương II. Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn: Gồm 10 điều (từ Điều 12 đến Điều 21), quy định về: (1) Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh; (2) Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; (3) Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh; (4) Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; (5) Thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; (6) Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản; (7) Quyền của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; (8) Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; (9) Quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; (10) Nghĩa vụ của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn.
3. Chương III. Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Gồm 06 điều (từ Điều 22 đến Điều 27), quy định về: (1) Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh; (2) Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; (3) Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; (4) Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; (5) Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; (6) Bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
4. Chương IV. Kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản:
Gồm 03 mục, cụ thể:
Mục 1: Quy định chung: Gồm 03 điều (từ Điều 28 đến Điều 33), quy định về:
(1) Hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; (2) Yêu cầu trong kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; (3) Nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Mục 2: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở: Gồm 04 điều (từ Điều 31 đến Điều 34), quy định về: (1) Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; (2) Yêu cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; (3) Quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; (4) Quyền, nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Mục 3: Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức: Gồm 04 điều (từ Điều 35 đến Điều 38), quy định về: (1) Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cho tổ chức; (2) Yêu cầu đối với bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức; (3) Quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức; (4) Quyền, nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức.
5. Chương V. Chuyển nhượng dự án bất động sản: Gồm 05 điều (từ Điều 39 đến Điều 43), quy định về: (1) Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; (2) Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; (3) Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; (4) Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; (5) Quyền, nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
6. Chương VI. Hợp đồng kinh doanh bất động sản: Gồm 02 mục, cụ thể:
Mục 1: Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, sử dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản: Gồm 05 điều (từ Điều 44 đến Điều 48), quy định về: (1) Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản; (2) Sử dụng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản; (3) Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản; (4) Giá giao dịch trong kinh doanh bất động sản; (5) Thanh toán trong kinh doanh bất động sản.
Mục 2: Chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản: Gồm 04 điều (từ Điều 49 đến Điều 52, quy định về: (1) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; (2) Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản; (3) Quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản; (4) Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản.
7. Chương VII. Kinh doanh dịch vụ bất động sản và đào tạo, bồi dưỡng, cấp chứng chỉ hành nghề trong kinh doanh dịch vụ bất động sản: Gồm 02 mục, cụ thể:
Mục 1: Sàn giao dịch bất động sản: Gồm 05 điều (từ Điều 53 đến Điều 60), quy định về: (1) Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; (2) Thành lập và đăng ký hoạt động sàn giao dịch bất động sản; (3) Điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; (4) Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
(5) Quyền của sàn giao dịch bất động sản; (6) Nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản; (7) Quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản; (8) Quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
Mục 2: Môi giới bất động sản: Gồm 05 điều (từ Điều 61 đến Điều 65), quy định về: (1) Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; (2) Nội dung môi giới bất động sản; (3) Thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản; (4) Quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; (5) Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản.
Mục 3: Tư vấn, quản lý bất động sản: Gồm 03 điều (từ Điều 66 đến Điều 68), quy định về: (1) Nguyên tắc, phạm vi kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản; (2) Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản; (3) Quyền, nghĩa vụ của các bên trong kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản, các bên liên quan đến dịch vụ quản lý bất động sản.
Mục 4: Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản: Gồm 02 điều (từ Điều 69 đến Điều 70), quy định về: (1) Yêu cầu đối với cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; (2) Thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
8. Chương VIII. Xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản: Gồm 06 điều (từ Điều 71 đến Điều 76), quy định về: (1) Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; (2) Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin và hệ thống phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; (3) Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; (4) Xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; (5) Khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; (6) Kinh phí xây dựng, quản lý, vận hành và khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
9. Chương IX. Quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản: Gồm 02 mục, cụ thể:
Mục 1: Điều tiết thị trường bất động sản: Gồm 03 điều (từ Điều 77 đến Điều 79), quy định về: (1) Nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản; (2) Các biện pháp thực hiện điều tiết thị trường bất động sản; (3) Thẩm quyền thực hiện điều tiết thị trường bất động sản.
Mục 2: Nội dung, trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản: Gồm 02 điều (từ Điều 80 đến Điều 81), quy định về: (1) Nội dung quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản; (2) Trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.
10. Chương X. Điều khoản thi hành: Gồm 02 điều (từ Điều 82 đến Điều 83), quy định về: (1) Hiệu lực thi hành; (2) Quy định chuyển tiếp.
II. MỘT SỐ NỘI DUNG MỚI CỦA KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023) nhằm kịp thời thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản; hoàn thiện cơ chế, chính sách, phát triển lành mạnh, bền vững và vận hành thông suốt thị trường bất động sản; vận hành đồng bộ thị trường quyền sử dụng đất, thị trường lao động, thị trường bất động sản; bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch.
Sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho phù hợp với tình hình thực tế, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm tính hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 với các luật khác có liên quan.
1. Về phạm vi điều chỉnh
- Để phân định rõ phạm vi điều chỉnh với các Luật khác có liên quan, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định các trường hợp Luật không điều chỉnh, như việc bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức do giải thể, phá sản, chia tách…
- Quy định hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng và pháp luật có liên quan về xử lý tài sản bảo đảm thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật.
2. Về các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã sửa đổi, bổ sung các quy định về các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo hướng cụ thể hơn, bao gồm:
(i) Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai;
(ii) Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
(iii) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.
(iv) Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
(v) Dự án bất động sản.
Đồng thời sửa đổi, bổ sung quy định về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và dự án bất động sản.
3. Về công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã sửa đổi, bổ sung quy định về công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh nhằm nâng cao tính công khai, minh bạch, an toàn, lành mạnh hoạt động kinh doanh bất động sản. Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định về trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong việc phải công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh.
4. Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã luật hóa một số quy định của Nghị định hiện hành về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản và bổ sung quy định về điều kiện đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu, phải bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu.
Bổ sung quy định về tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ.
5. Về chính sách về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có một số điểm mới về chính sách kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai như:
- Bổ sung quy định về các loại nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.
- Bổ sung quy định về nguyên tắc, điều kiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai như: Quy định điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh phải được công khai thông tin theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản; điều kiện đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh.
- Bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
- Sửa đổi, bổ sung quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Luật quy định rõ ràng, chặt chẽ về trách nhiệm phải thực hiện bảo lãnh của chủ đầu tư dự án, quyền của khách hàng trong việc lựa chọn phải có hoặc không có thực hiện bảo lãnh của chủ đầu tư; quy định trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh trong việc cấp thư bảo lãnh cho người đã ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
- Quy định về điều kiện đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh.
6. Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 luật hóa một số quy định của các Nghị định hiện hành, bổ sung quy định nhằm bảo đảm tính pháp lý, chặt chẽ, khả thi đối với kinh doanh quyền sử dụng đất như:
- Quy định về điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở và chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức.
- Quy định trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, chủ đầu tư dự án phải có văn
bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.
- Quy định về yêu cầu, quyền và nghĩa vụ của tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản trong việc đầu tư, xây dựng dự án tại phần đất nhận chuyển nhượng.
7. Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 bổ sung, luật hóa một số quy định của các Nghị định hiện hành, sửa đổi, bổ sung quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 nhằm bảo đảm tính pháp lý rõ ràng, chặt chẽ, khả thi đối với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như:
- Bỏ quy định điều kiện phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án, phần dự án bất động sản được chuyển nhượng. Bổ sung quy định về điều kiện của chủ đầu tư chuyển nhượng: (i) Đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (ii) Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án.
- Sửa đổi, bổ sung quy định trường hợp bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì việc thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Bổ sung quy định trường hợp Thủ tướng Chính phủ uỷ quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc cho phép chuyển nhượng một phần dự án bất động sản đối với trường hợp dự án bất động sản thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư.
8. Về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 bổ sung quy định chi tiết hơn về các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản; bổ sung quy định sử dụng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản. Quy định chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện công khai các hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản trước khi áp dụng; bổ sung quy định về việc thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản thông qua ngân hàng.
9. Về Sàn giao dịch bất động sản và môi giới bất động sản
Về Sàn giao dịch bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 bổ sung quy định sàn giao dịch bất động sản trước khi hoạt động phải gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có trụ sở chính của sàn giao dịch bất động sản để được cấp giấy phép hoạt động.
Về môi giới bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 bổ sung quy định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng điều kiện phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
10. Về chính sách xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã luật hóa một số quy định của Nghị định số 44/2022/NĐ-CP ngày 29/6/2022 của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, nhằm bảo đảm tính pháp lý rõ ràng, chặt chẽ, khả thi đối với việc xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; bảo đảm kết nối, chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu của các Bộ, ngành, địa phương, cơ quan có liên quan.
11. Về chính sách điều tiết thị trường bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung quy định mới về điều tiết thị trường bất động sản như: Quy định về nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản; quy định các biện pháp thực hiện điều tiết thị trường bất động sản; quy định về thẩm quyền thực hiện điều tiết thị trường bất động sản.